不動産を相続した場合、その評価はどうすればよいのかわからないという方も多いですよね？
不動産の評価は、一般的な不動産会社の売却価格などとは異なります。
また、相続において不動産が占める割合はとても大きいので、評価次第では相続税を抑えることも可能です。
このようなことを考えると、不動産の評価というものはとても重要ですね。
不動産の評価方法
不動産の評価の方法は「土地」と「建物」で分かれます。
土地の評価をする場合は国税庁により定められた方式により計算しなければなりません。
建物の場合は、固定資産税評価額が建物の評価額となります。
固定資産税評価額とは、市町村の税務課にある固定資産課税台帳に登録してある評価額のことです。
「固定資産評価証明書」や「課税明細書」で確認することができます。
土地の評価方法
土地を評価する場合は、路線価が定められている場所であれば路線価方式を用いて、そうでないと場所については倍率方式を用いて計算することになります。
路線価方式とは、土地に面する道路に定められた価値をもとに土地の評価額を算出する方法です。
国税庁のホームページの「財産評価基準書」に路線価が掲載されているのでそれを元に計算します。
路線価方式での土地の評価額の計算式は次のようになります。
土地の評価額＝路線価×補正率×面積
補正率とは「宅地が整形されていない場合」、「私道に隣接する場合」、「間口が小さく狭い場合」など特殊な土地の場合に補正を行うためのものです。
例えば100㎡の土地があり路線価格が6,000円で、特に補正を行わなくて良い場合は土地の評価額は6,000万円となります。
特に路線価の定められていない土地は倍率方式というものを用いて計算することになり。
こちらも国税庁ホームページの「財産評価基準書」に評価倍率表が掲載されているのでそれを元に計算していきます。
倍率方式での土地の評価額の計算式は以下のようになります。
土地の評価額=固定資産税評価額×国税局長が地域ごとに定める倍率
例えば固定資産税評価額が5,000万円で、倍率が2倍だった場合は土地の評価額は1億円となります。
戸建ての評価の方法
戸建てを相続した場合は、土地と建物を別々に計算しなければなりません。
土地の評価方法は上記で説明した通りです。
建物の評価は固定資産税評価額となります。
その土地の評価額と、建物の固定資産税評価額を足した額が戸建ての評価額となります。
マンションの評価の方法
マンションの場合は戸建てと違い、1つの土地と建物を共有している状態にあります。
そのため、マンションの土地の評価額を計算するためには、土地の持分割合を掛けなければなりません。
持分割合は土地の登記簿や、マンションの売買契約書に記載されています。
「敷地権の割合」という項目を確認すると持分割合が表示されているので、それを元に計算を行いましょう。
マンションの土地の評価額の計算方法は以下のようになります。
土地の評価額＝路線価×補正率×面積×持分割合
路線価が示されてない場合は、上記の土地の評価額の計算方法と同様に倍率方式を用いて計算することになります。
マンションの建物の評価額については、戸建てと同じく固定資産税評価額で計算します。
特例を適用すると不動産の評価額が下がることもある
不動産の評価額は特例を適用することによって大幅に下げることが可能です。
代表的な特例としては「小規模宅地の特例」があります。
小規模宅地の特例を利用すると、被相続人と一緒に住んでいた土地を相続した場合、330平米までは80%評価額を減額することができるかなりお得な制度ですね。
しかし、このような特例を適用するにはさまざまな要件があるので、その用件をしっかりと確認した上で適用できるかどうか検討することが大切です。
